移民机构与开发商怎么对账，客户该看哪张单

一、一笔房款要经过四个账户

四个账户，四次确认。

• 客户境内账户：按合规路径办理购汇与汇出。
• 客户本人土耳其账户：接收境外汇入，形成到账记录。
• 开发商账户：由客户账户直接支付，机构不经手。
• 律师托管账户：部分交易由律师代为监管，按节点释放。

四次确认各自对应一份凭证：购汇凭证、境外汇款单、到账水单、开发商收款确认。四份齐备，资金链才完整。缺任何一份，主管部门核验资金来源时都会要求补充说明，时间成本由申请人承担。

二、三张单子必须对得上

三张单子，三个数字，必须一致。

三价对齐的含义是：合同成交价、评估价与跨境到账金额均不低于 40 万美元，且数值相互吻合。任一项偏低，申请都存在被驳回的风险。这也是为什么付款时要预留合理浮动，避免汇率与手续费把金额压到门槛线下。

三、开发商佣金与客户价格的关系

佣金出自开发商，不出自客户。

• 机构与开发商之间的佣金安排，属于双方商业约定。
• 客户支付的价格以认购书与合同为准，不因佣金安排而变动。
• 若机构同时代表买方与卖方，应事先披露。

披露是关键。客户有权知道对接方是否同时从开发商处获得报酬，因为这影响推荐的中立性。规范做法是在签约前书面说明佣金来源，并允许客户自行比较同类房源。不披露而事后被发现，往往比佣金本身更伤信任。

四、差额的四个来源

差额多来自这四处，多数可提前规避。

• 汇率：里拉计价房源在汇款周期内波动，导致美元金额不足。
• 手续费：跨境汇款的中转行扣费，使到账金额低于汇出金额。
• 折扣：口头承诺的优惠未写入认购书，过户价仍按原价申报。
• 升级包：装修、家具、车位另行计价，未计入合同总价。

四项里最容易吃亏的是第三项。折扣必须落在纸上，写清金额与适用条件，否则过户时按原价申报，客户既没享受到优惠，又可能因价格与到账不符被要求补充说明。

五、客户自查对账的五步

五步走完，能发现九成问题。

• 把认购书、合同、发票三份文件的金额抄在一张纸上。
• 调出银行流水，标注每笔汇出的日期、金额与收款方。
• 核对到账水单，确认实际入账金额与扣费明细。
• 拿到评估报告与产权证后，核对申报价与评估值。
• 把四组数字并列，差额超过 1% 就要求书面解释。

第五步的阈值可以自定，关键是形成对比习惯。多数问题不是有人故意做错，而是环节之间没人把数字摆在一起看。客户自己做这件事，比等机构汇报更可靠。

六、差额出现后怎么处理

三种情形，三种处理。

• 到账少于合同价：补汇差额，或在过户前调整申报价并书面确认。
• 评估价低于合同价：更换评估机构重评，或与开发商协商调价。
• 折扣未体现：以书面补充协议固定，拒绝仅口头承诺的安排。

三种处理都要在过户前完成。产权证一旦登记，价格就固定下来，后续调整需要走更正或重新交易程序，成本高得多。具体申报规则与评估要求以土耳其主管部门当期规定为准。