移民机构的项目准入清单：房源怎么被筛进来

一、项目准入是机构的第一道风控

房源数量是销售指标，准入标准才是风控指标。

• 对客户：一套不合格房源带来的不是麻烦，是整案驳回，时间与评估费一起归零。
• 对机构：准入清单划定了推荐名单的底线，也直接决定拒签率的高低。
• 对审批：主管部门只看材料与评估报告，不问房源由谁推荐，责任最终落回申请人。

把这三层想清楚，就能理解为什么成熟机构宁可少推几套，也不愿在评估环节赌一次。清单的第一条作用不是筛选房源，而是筛选掉「看起来能过」的侥幸。

二、五项尽调的具体查法

亚太环球的房源尽调有五项，任一项不通过就不进入推荐名单。

五项里最容易被跳过的是第二项与第五项。抵押注记在产权证上只是一行小字，交付记录则要问同行才问得出来，这两项恰好是事后最难补救的。

三、两类房源的准入逻辑不同

市面上的土耳其房源大致分两类，风险点并不一样。

免评估常被理解为免审核，这是误解。房号对不上、批次已结束的房源，仍会在投资确认环节被卡住，准入时就要把房号写进推荐记录，不接受口头承诺的「到时候给你留一套」。

四、价格的三处对齐

准入通过只是第一步，价格要在三个位置对齐。

• 合同价：不低于 40 万美元，写进购房合同正文。
• 评估价：SPK 报告值不低于合同价，报告有效期 12 个月。
• DAB 金额：银行外汇购买证明上的入境金额与合同一致。

三者任一低于门槛或彼此不符，申请都可能被驳回。实务中最常见的是把合同价压低、指望评估价达标，看着省了一笔，实际在递交环节被退回，重新走一遍评估与汇款，时间成本远大于当初的差价。

五、不合格项目怎么处置

拒绝也要有流程，才不至于变成顾问之间的一句口角。

• 书面告知客户不推荐的具体原因，指向五项中的哪一项，附上证据。
• 同步给出替代方案：同区域其他已核验房源、存款路径或延后一批。
• 已付款的按合同与托管协议处理，未释放的款项原路退回。
• 把不合格房源记入内部名单，避免不同顾问重复推荐同一套。

一个机构愿不愿意当面说「这套不行」，比它能不能一次拿出二十套房源更能说明问题。愿意说的人通常也知道自己在说什么。

六、客户自己能核哪几项

三项可以自己动手，不必等机构给结论。

• 用 WebTapu 查产权基本信息与注记，重点看抵押、查封与用途。
• 看评估报告的编号与出具日期，确认出具机构在 SPK 持牌名单内。
• 在开发商官网与当地媒体查已交付项目，别只看样板间照片。

其余两项依赖行业信息，客户难以独立完成。政策口径、评估尺度与门槛以土耳其官方最新公布为准，准入标准也会随审查力度调整，签约前值得再核一次。